혼인신고를 기준으로 부동산 개수에 따라 세금이 확 달라집니다.
특히 예비부부나 신혼부부가 각자 주택을 갖고 있는 경우, 혼인 신고 시 1가구 2주택으로 간주되어 세금 부담이 커질 수 있어 사전 검토가 필수입니다.
이 글에서는 혼인신고 전후의 부동산 보유 상황에 따른 취득세, 양도세, 종부세 변화를 정리해 드립니다.
1. 혼인 전, 각자 집이 있을 때는 ‘별도 과세’
혼인 전에는 각각의 인별 과세가 적용됩니다.
예를 들어, 남편 될 사람이 1주택, 아내 될 사람도 1주택을 보유하고 있다면:
- 각자 1세대 1주택자로 간주됨
- 종합부동산세, 양도소득세 모두 비과세 혹은 감면 대상 가능
- 취득세 중과도 피할 수 있음
📌 이 시점에서는 세법상 ‘가구’가 아니라 ‘개인’ 기준입니다.
2. 혼인신고 후, 바로 1세대 2주택자로 인정
혼인신고를 하면 세법상 하나의 세대(1세대)로 간주되어
각자 가진 집이 모두 합산되어 적용됩니다.
예시: 남편 1주택 + 아내 1주택 → 혼인 후 → 1세대 2주택
달라지는 세금은?
- 취득세:
- 일반 1주택자 → 1~3%
- 2주택자 → 8% 중과세
- 종합부동산세(종부세):
- 공시가 합산 기준으로 1세대 2주택 이상 시 중과
- 다주택자로서 세 부담 2배 이상
- 양도소득세:
- 비과세 기준 사라짐 (1세대 1주택이 아니기 때문에)
- 장기보유특별공제 축소, 고가주택 중과세 적용
3. “혼인 후 5년 이내 2주택 처분 시 예외 인정”
정부는 신혼부부의 세 부담 완화를 위해 예외 규정을 적용하고 있습니다.
📌 “혼인 후 5년 이내에 1주택을 양도하면, 일시적 2주택으로 간주”
- 조건:
- 혼인 후 5년 이내
- 1주택은 처분 (매도)
- 주택 모두가 혼인 전부터 보유한 경우
- 혜택:
- 일시적 2주택 비과세 인정
- 취득세 중과 적용 제외
- 종부세 합산 제외 기간 적용
이 제도를 잘 활용하면 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
4. 전략적 선택 필요: 혼인신고 시점 vs 부동산 처분
혼인을 앞둔 예비부부라면 혼인신고 전후의 부동산 정리를 전략적으로 고려해야 합니다.
예시 전략:
- 혼인 전 1채 매도 → 혼인신고 → 1주택 유지 → 세금 최소화
- 혼인 후 5년 내 처분 계획 수립 → 일시적 2주택 규정 적용
- 부동산 가격대/위치에 따라 우선 처분 주택 결정
📌 세무사와의 상담이 반드시 필요한 사안입니다.
결론: 혼인 신고는 '세금상의 분기점'입니다
혼인신고는 단순한 신고 이상의 의미를 갖습니다.
세법상으로는 “개인이었던 둘이 하나의 세대”로 합쳐지는 시점이기 때문입니다.
각자 주택을 보유한 상태에서의 혼인신고는 세금 폭탄으로 이어질 수 있습니다.
📌 정리하자면,
✅ 혼인 전: 각각 1주택 → 개인으로 과세
✅ 혼인 후: 합산 2주택 → 다주택자 과세
✅ 단, 5년 이내 처분하면 일시적 2주택 혜택 가능
미리 전략을 세우고, 혼인신고와 부동산 처분의 타이밍을 잘 조절한다면
불필요한 세금을 아끼고, 더 유리한 재정계획을 세울 수 있습니다.