전세사기는 여전히 현재진행형입니다.
최근 몇 년간 수천 건의 전세사기 피해가 발생했고,
수많은 세입자들이 보증금을 돌려받지 못해 고통을 겪고 있습니다.
이 글에서는 전세사기를 예방하기 위해 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 사항을
실전 사례 기반으로 소개합니다.
1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본
계약 전에 무조건 등기부등본을 직접 열람해야 합니다.
모바일, 정부24, 인터넷 등기소에서 쉽게 발급 가능합니다.
확인 포인트 3가지
- 소유자가 임대인과 일치하는지
- 근저당(담보대출)이 잡혀 있는지
- 가압류, 압류, 경매 이력은 없는지
TIP: 근저당이 있다면 보증금 + 근저당 금액이 매매가를 넘지 않아야 안전합니다.
즉, 선순위 채권이 보증금보다 작아야 전세사기 위험이 낮습니다.
2. 보증보험 가입 가능한지 확인
전세보증보험(전세금 반환 보증)을 반드시 확인하세요.
가입 가능한 집인지 먼저 알아보고,
계약서 작성 후 즉시 가입하는 것이 좋습니다.
- 가입 주체: 개인(세입자), 집주인
- 가입 기관: HUG (주택도시보증공사), SGI 서울보증 등
- 전입신고 + 확정일자 완료 후 신청 가능
주의: 보증보험이 안 되는 집이라면, 그 이유를 반드시 확인하고 계약을 피하는 것이 안전합니다.
3. 임대인의 체납 이력, 다주택 여부 확인
집주인이 세금 체납자이거나 다주택자일 경우,
보증금 반환 리스크가 급격히 높아집니다.
확인 방법:
- ‘임대인 세금 체납 확인서’는 발급이 어려우나,
- 다주택 여부는 등기부등본 또는 국세청 홈택스에서 소득세 납부내역 확인 가능
TIP: 집주인이 사업자라면 사업자등록증, 폐업 여부도 확인하는 게 좋습니다.
4. 계약금은 무조건 ‘소유자 명의’ 계좌로 입금
전세사기에서 흔한 수법 중 하나가
제3자 명의로 계약금 받기입니다.
- 계약금, 잔금은 모두 등기부등본상 소유자 명의 계좌로 입금
- 반드시 입금증 보관
- 계약서에 계좌번호와 명의자 명시해두기
이 조치 하나만으로도 명의도용형 사기를 차단할 수 있습니다.
5. 계약 당일 바로 ‘전입신고’ + ‘확정일자’
보증금 보호를 위해서는
반드시 전입신고와 확정일자를 계약 즉시 진행해야 합니다.
- 전입신고: 동 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 가능
- 확정일자: 주민센터에서 계약서 지참 → 도장받기
- 선순위 채권자보다 먼저 들어가야 ‘우선변제권’ 확보
📌 전입신고와 확정일자 없이는 보증금을 보호받을 수 없습니다.
6. 시세보다 유독 싸면 반드시 의심
전세사기의 90%는 “시세보다 너무 싼 물건”에서 시작됩니다.
시세보다 15~30% 저렴하다면 이유를 반드시 파악하세요.
확인 방법:
- 네이버 부동산, 직방, 호갱노노로 같은 평형 시세 비교
- 실거래가 조회 사이트 (국토부: rtms.molit.go.kr)
- 같은 건물, 같은 동 시세와 비교
✔ 싸다고 무조건 좋은 건 아닙니다.
싼 전세 = 리스크라는 공식은 여전히 유효합니다.
7. 임대인이 집을 새로 산 경우, ‘집주인 대출 상태’ 확인
특히 갭투자자들이 문제입니다.
최근에 산 집이고, 대출 비율이 높다면 리스크는 더 커집니다.
확인 방법:
- 등기부등본의 근저당 날짜와 금액 확인
- 매매가 대비 담보대출 비율 70% 이상이면 위험
TIP: 이런 경우엔 전세금 반환보증도 거절될 수 있습니다.
결론: “전세사기는 예방이 전부입니다”
전세사기는 한 번 당하면 수년간 회복이 어려운 피해로 이어질 수 있습니다.
하지만 다행히, 철저한 사전 확인만 하면 90%는 충분히 예방이 가능합니다.
📌 다시 한 번 요약하면,
✅ 등기부등본 확인
✅ 보증보험 가입 가능 여부
✅ 다주택자 여부
✅ 입금계좌 = 소유자 명의
✅ 계약 당일 전입신고 + 확정일자
✅ 너무 싼 전세는 의심
✅ 최근 거래 매물은 대출 여부 확인
꼼꼼히 체크한 후, 안전하게 계약을 진행하세요.
혹시라도 불안하다면 공인중개사도 ‘책임보험 가입 여부’ 확인해두는 것도 좋습니다.