서울 아파트는 왜 이렇게 비쌀까요?
문제는 단순한 집값이 아니라, 누가 사는지가 달라지고 있다는 점입니다.
한국인은 대출, 세금, 규제에 묶여 있지만,
외국인은 비교적 자유롭게 서울 아파트를 사고 있습니다.
이 글에서는 내국인과 외국인의 부동산 구매 조건을 비교하고, 현실적인 문제점을 짚어보려 합니다.
외국인, 서울 아파트를 어떻게 사고 있나?
2020년 이후 서울을 비롯한 수도권 부동산 가격이 폭등하던 시기, 외국인의 아파트 매입도 꾸준히 증가했습니다.
특히 중국 국적 개인 및 법인의 매수 비중이 두드러졌습니다.
국토교통부 자료에 따르면 2023년 한 해 동안 외국인이 매수한 국내 아파트는 약 1,500건 이상이며, 그중 약 60%가 서울 및 수도권 중심이었습니다.
▶ 왜 외국인들은 한국 부동산에 눈독을 들일까요?
1. 상대적으로 낮은 가격
서울 아파트 평균 가격이 10억 원을 넘는다고 하지만,
중국, 홍콩, 싱가포르 주요 도심권에 비하면
‘절반 이하 수준’이라는 평가도 많습니다.
2. 매매 규제 없음
외국인은 한국 내 부동산을 법적 제한 없이 매수할 수 있습니다.
취득세, 보유세는 동일하지만 대출 규제, 청약 제한, 전매 제한 등은 적용되지 않습니다.
3. 자산 도피 및 투자 목적
자국 내 부동산 시장 규제, 자산 통제 등을 피하기 위한 투자처 다변화
한국은 안정적인 법체계와 환금성 높은 시장으로 인식됨
📌 요약하자면:
외국인은 한국 부동산을 상대적으로 자유롭게 매수할 수 있으며, 이는 내국인보다 훨씬 유리한 조건에서 접근 가능한 구조라는 점에서 형평성 논란이 계속되고 있습니다.
한국인은 왜 서울 집 사기가 더 어려운가?
반면, 한국 국민이 서울에서 집을 사려면 극심한 제약과 부담을 감수해야 합니다.
① 고강도 대출 규제
투기과열지구(서울 전역)에서는
LTV 40% 이하,
DSR 40%,
총부채 상환 심사 강화
→ 연봉 5천만 원 직장인이 서울 10억 원 아파트를 사려면 자기 자본 6억 이상이 필요합니다.
② 청약 불가능
무주택자 우선이지만, 당첨은 로또급이며
전매 제한 10년, 실거주 의무 등 강한 제한 조건 부과
③ 종합부동산세 + 보유세
1주택자도 공시가 9억 초과 시 종부세 대상
임대소득 신고, 전세보증보험 가입 등 관리 의무도 증가
④ 실거주 요건 강화
매수 후 일정 기간 거주 의무
투자 목적 매수 사실상 불가능
한마디로,
👉 한국인은 집을 사는 것 자체가
대출 + 세금 + 조건 삼중고입니다.
특히 자산이 적고 대출 비중이 높은 2030세대에겐
서울 아파트는 ‘한 번도 주인인 적 없는 나라의 땅’처럼 느껴집니다.
외국인 부동산 규제, 필요하지 않은가?
현재 외국인의 국내 부동산 매입은 거의 제한이 없습니다.
그러나 주요 선진국들은 외국인의 부동산 투자를
다양한 방식으로 제한하거나 관리하고 있습니다.
▪️ 캐나다:
외국인의 주택 매입을 일시 전면 금(2023~2025)
위반 시 벌금 최대 수천만 원
▪️ 호주:
• 외국인은 신축주택만 구매 가능
• 기존 주택 매입은 허가 필수
• 정부 승인 없이 구매 시 벌금
▪️ 뉴질랜드:
• 비거주 외국인의 주택 매입 전면 금지
이들 국가는
▶ 주택을 국민의 거주 공간으로 보며
▶ 외국인의 투기를 통해 가격이 오르는 것을
사회적 문제로 인식하고 통제하고 있습니다.
한국은 반대로
• 외국인이 서울 아파트를 자유롭게 사고
• 규제도 없고
• 실거주 의무도 없습니다.
📌 이는 ‘국민은 대출로 힘겹게 집 사고,
외국인은 현금으로 규제 없이 사는 구조’가 고착화되고 있음을 보여줍니다.
국민 다수는 집 없는 설움 + 상대적 박탈감을 느끼는 반면, 외국인은 투자처로서 서울을 선택하는 아이러니한 현실.
이 문제를 방치하면 내국인의 주거 불안 + 가격 왜곡 현상은 더욱 심화될 것입니다.
결론
서울 아파트는 한국인의 것이 맞을까요?
현실은 그렇지 않습니다.
내국인은 수많은 규제 속에서 집을 꿈꾸고 있지만,
외국인은 상대적으로 자유롭게 서울 부동산을 확보하고 있습니다.
외국인 투자 자체가 나쁘다는 것이 아닙니다.
문제는 형평성과 기회의 불균형입니다.
지금 이대로 간다면, 서울 아파트는 한국인보다 외국인에게 더 쉬운 투자처로 남을 수 있습니다.
✅ 외국인 부동산 매입에 대한
• 실거주 요건 부과
• 전매 제한
• 매입 한도 설정
같은 제도 개선이 필요합니다.
서울은 글로벌 도시인 동시에, 한국 국민의 삶터이기도 합니다. 그 균형을 회복하기 위한 정책적 논의가 더는 늦춰져서는 안 됩니다.